住宅ローンの借り換えのタイミングと3つの注意点

生活

住宅ローンの金利が低いな〜でも借り換えのタイミングはいつなのかな〜

今回はこのような疑問に答える内容となっています。

最近は「超低金利時代」といわれ、住宅ローン金利も史上最低水準で推移しています。中には住宅ローンを契約した時よりも金利が低くなり、借り換えを検討されている人もおられるのではないでしょうか?

  1. 住宅ローンの借り換えをした方がいい人
  2. 借り換えによるメリット
  3. 借り換えによる注意点

この後、上の3つの点について詳しく解説していきます。

住宅ローンを組んだ時より金利が低くなっていて借り換えを考えている方、借り換えのタイミングがわからない方を対象としています。

Contents

  1. 長期固定金利の状況
  2. 住宅ローンの借り換えをした方がいい人の条件
    1. ローンの残り年数が10年以上
    2. ローン残高が1,000万円以上 / 契約時と借り換え時の金利差が1%以上
  3. 借り換えによる2つのメリット
    1. 金利が下がることで返済総額が軽減される
    2. 魅力的な保障がついた団信に変更できる
  4. 借り換えによる3つの注意点
    1. 手数料など諸費用がかかる
    2. 健康状態が悪いと審査が通らない可能性も
    3. 物件の担保価値が落ちて借入れ条件が悪くなる可能性
  5. まとめ

長期固定金利の状況

住宅ローンの金利状況

長期固定金利の「フラット35」の借入れ金利は、2004年は3%前後で推移していましたが、直近では1.3%前後まで下がっています。

借入れ金利を下げることができれば、返済総額を下げることができるため、長期間に渡って負担を緩和できる可能性が高まるのです。

しかし住宅ローンの借り換えはしない方がいい場合もあり、さらに借り換え時はいくつか注意点もあります。借り換えをしたことによって、逆に損をしてしまうのは誰しも避けたいことでしょう。

この後、住宅ローンの借り換えをした方がいい人の特徴と、借り換え時の注意点について詳しく解説していきます。

住宅ローンの借り換えをした方がいい人の条件

住宅ローン借り換えすべき人

住宅ローンの借り換えは、超低金利時代の今なら誰でもお得になるとはいえません。借り換えをした方がいい人には、下記の3つの条件があります。

POINT

  • ローンの残り年数が10年以上
  • ローン残高が1,000万円以上
  • 契約時と借り換え時の金利差が1%以上

ローンの残り年数が10年以上

ローンの残り年数が10年以上であることは、必ず満たしておきたい条件といえます。なぜならばローン残高が10年以上残っていれば、「住宅ローン控除」の適用要件を満たすからです。

住宅ローン控除は年末のローン残高に対して1%が税額控除されるため、とても大きな節税効果を受けられます。住宅ローンを借り換える際でも、活用したい仕組みといえるでしょう。

ローン残高が1,000万円以上 / 契約時と借り換え時の金利差が1%以上

借り換え時に手数料や諸費用がかかるため、返済金額がこれらも含めた以上に軽減されるならばメリットがあるといえます。また現在変動金利で借入れをしており、借り換え後に固定金利で契約して金利が下がる場合も検討してみてもいいでしょう。

一般的に同じ時期の住宅ローンは、変動金利よりも固定金利の方が金利が高く設定されます。低い金利で固定金利型のローンに借り換えることができれば、長期に渡って返済負担を軽減することができるでしょう。

借り換えをした方がいい人の条件を見てきましたが、実際に借り換えをすることのメリットはどのようなものがあるのでしょうか?以下で詳しく解説していきます。




借り換えによる2つのメリット

メリット・デメリット

住宅ローンの借り換えによるメリットは、大きく以下の2つです。

POINT

  • 返済総額が軽減される
  • 魅力的な保障がついた団信に加入できる

金利が下がることで返済総額が軽減される

借り換えにより、借入金利を下げることができれば、返済総額を軽減することができます。住宅ローンは元金に対して金利がかかり、支払う利息が決定します。つまり元金が同じであれば、金利を下げることで支払う利息が低くなり、返済総額を下げることができるのです。

借り換えをしなった場合

金利2.8%
残り返済年数15年
ローン残高1,500万円で算出
毎月返済額102,150円
総返済額18,387,000円

借り換えをした場合

金利1.5%
残り返済年数15年
ローン残高1,500万円で算出
毎月返済額93,111円
総返済額16,759,980円

上記の例でいえば、借り換えをした場合は、しなかった場合に比べて、総返済額が15年で1,627,020円も変わります。これに諸費用が約40万円ほどかかると見積もっても、借り換えをした方がお得といえるでしょう。

借り換えをしたことによるメリットは返済総額が軽減されるだけではありません。住宅ローンを組む際に加入する、「団体信用生命保険」の保障内容を充実できる可能性もあります。以下で詳しく見ていきましょう。

魅力的な保障がついた団信に変更できる

住宅ローンの借り換え時に団信の保障内容を見直し、魅力的な保障がついた団信に借り換えることができる可能性があります。基本的に団信は、住宅ローンの契約中に変更することができないため、借り換え時は見直すチャンスといえるでしょう。

たとえば現在加入中の保険を見直し、団信でがん特約や三大疾病特約をつけることで、保険料の総額を抑えることができる可能性があります。

このように借り換えによるメリットは大きいですが、その際に必ず理解しておかなければならない注意点があるのも現状です。

関連記事で紹介している「住宅ローン借り換えオンラインサービス」では、住宅ローンの金利比較や仮審査の申込み、書類収集など借り換え完了まで面倒な手続きを代行してくれます。借り換え時はご利用をおすすめします。

借り換えによる3つの注意点

注意する

住宅ローンの借り換えの際に、以下の3つの注意点をよく理解しておきましょう。

POINT

  • 手数料など諸費用がかかる
  • 健康状態が悪いと審査が通らない可能性がある
  • 物件の担保価値が落ちて借入れ条件が悪くなる可能性がある

手数料など諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えには、手数料と諸費用がかかります。金融機関によって金額は異なりますが、一般的には以下のようなものが発生します。

注意点
  1. 期限前完済手数料(契約中のローンを一括返済する時に発生)
  2. 抵当権抹消手数料
  3. 事務手数料
  4. 保証料
  5. 抵当権設定手数料
  6. 印紙税

健康状態が悪いと審査が通らない可能性も

借り換えによって団信に再加入する際、健康状態が悪いと審査が通らない可能性もあります。住宅ローンを組む際に、ほとんどの金融機関は団信の加入を義務付けており、最悪の場合はローンを組めなくなる可能性もあるのです。

その場合、団信の加入義務がないフラット35で借り換えるなどを検討しなければなりません。健康状態が悪ければ、借り換えをしない選択も大切です。

続いて中古物件などによくある、物件の担保価値の下落による借入れ条件の悪化について説明していきます。

物件の担保価値が落ちて借入れ条件が悪くなる可能性

物件の担保価値が落ちて、住宅ローンの残高を下回ると借り換えができない可能性があります。なぜならば金融機関は住宅ローンを組む際に、物件に担保設定をして貸付額を決定するためです。

もしも返済が滞った場合、金融機関は物件を競売にかけて貸付け金を回収します。そのため物件に担保価値がなければ、貸し付けた金額を回収できなくなる可能性が高まってしまうのです。

特に借り換えの際は新築物件ではなく、「中古物件」になります。中古物件は新築物件に比べて担保価値が下がることが多く、借入れの条件が悪くなることが考えられます。物件の価値は居住年数の長短のみで判断されるものではなく、近隣の環境によっても変わるため注意が必要です。

まとめ

まとめ

超低金利時代といわれる今こそ、住宅ローンの借り換えを検討したいところですが、場合によっては借り換えをしない方がいいこともあります。先述の借り換えをした方がいい人の条件をよく理解しておきましょう。

また現在の住宅ローンを組んだ時に比べて、借り換え時に自動車ローンなど他の借入れが増えて、返済比率が上がっていることもあります。その場合は希望額を借り入れることができなくなることもあるかもしれません。

住宅ローンの借り換えは、様々な視点から判断する必要があります。

専門的な内容も多いため、お金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談することをオススメします。最近は無料で相談できる場合もありますので、ぜひ気軽に相談していみるといいでしょう。